导读：

提到《民法典》，不得不提其中的明星条款之一—居住权。《民法典》物权编规定的居住权，作为新设的用益物权，是一项自登记设立、具有无偿性、期限性、不可转让性的他物权。相信居住权的增设能推动实现居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜。

正文：

虽然居住权是《民法典》是新增加的用益物权，但在实践中因居住权发生的案例屡见不鲜，其中不乏在没有厘清居住权概念时而囊括在不动产所有权、租赁权中一并主张的，但也有部分案件是先《民法典》规定之前而实现居住权益的。

案例：再审申请人宋某因与被申请人吕某、沈某（再审申请人离婚前的公婆）排除妨害纠纷一案，因被申请人对诉请腾退涉案房屋被驳回起诉的判决结果不服申请再审。法院认为：2018年3月22日，再审申请人与吕某之子签订承诺书约定：“1、父母亲在世期间享有××（以下简称涉案不动产）此楼居住权，任何人不得用任何理由剥夺二老居住权。2、吕某、沈某某如有一人过世，另一人在世，更不能用任何理由拒绝另一人在世居住权”。2019年5月7日，再审申请人在其与吕某之子离婚后财产纠纷一案的庭审中亦承诺“我现在就要求房产过户，我也不会把吕某夫妻赶出去，这是我儿子的爷爷奶奶”。即，再审申请人无论在婚姻存续期间亦或离婚后均作出承诺保证被申请人的居住权，不会将其赶出，该承诺系再审申请人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效。现再审申请人取得涉案不动产所有权，亦应当遵守诚实信用原则，按照承诺内容履行自己的义务，保证被申请人的房屋居住权。故，原审判决结果并无不当，驳回再审申请。

虽然法院作出该案裁定的彼时，《民法典》还尚未颁布，但法院还是基于协议约定的内容，维护保障了被申请人的居住权。笔者结合案例事实及《民法典》的条款，对居住权的特点简要总结概括如下：

1. 居住权是他物权。

根据物权法定原则，《民法典》将居住权作为一项独立的用益物权加以规定。居住权也是一项区别于自物权的他物权，也称限制物权。即在他人所有的不动产上设定权利。如前述案例中，被申请人享有居住权的房屋，不动产产权是属于再审申请人宋某名下的，实质上限制了宋某对房屋的所有权的处分。

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2. 居住权合同是要式合同。

设立居住权应当签订书面合同，也就是口头承诺约定不能设立居住权，故在实践中需要注意到。另外《民法典》第三百七十一条也规定了可以通过遗嘱设立居住权，须符合遗嘱成立生效的要件。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

3. 居住权具有无偿性，且自登记时设立。

对于居住权的设立，除了当事人另有约定享有居住权方需履行相应义务的，其他都是无偿的。如前述案例中，申请人承诺二老居住房屋，并没有为二老设定义务或要求支付对价，是无偿居住的。

设立居住权时，不仅要签订书面合同，还要办理居住权登记。这一条款在《民法典》征求意见时就饱受诟病，认为增加了实现居住权的障碍，至于是否如此，还有待实践检验。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

4. 居住权具有不可转让性。

居住权的不可转让性同样也是争议较大的条款，认为“这种趋于封闭且不完整的居住权立法不仅偏离了私人自治的核心价值，而且对平等、公平(等价有偿)、效率、弱者保护等其他价值也多有违反[1]”。立法者显然对于这一新设的物权制度持相对保守态度。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

5. 居住权具有期限性。

居住权是有一定期间的，如前述案例中，被申请人享有涉案房屋居住权直到各自逝世。当然也可以在居住权合同中约定期限。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

《民法典》物权编增设居住权，虽然设有诸多限制，但已经大大提高了房屋使用权益、居住权益的灵活程度和利用率，协助解决离婚弱势方要求居住权保障、以房养老问题、公租房问题等，期待《民法典》的施行，能早日使得居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜。