导读:
让与担保是满足资金融通和担保市场需求而衍生出的一种非典型担保物权,司法实践中多为判决合同有效,但也有法院基于其与“物权法定原则”存在抵触、“违反流质条款”等,认定让与担保协议系无效合同的情形。而《九民纪要》第71条的规定无疑对此类案件争议起到了重要的指导作用。
正文:
让与担保概念:债务人或第三人为担保债务的履行,将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人,于债务清偿后,担保标的物再返还于债务人或第三人,债务不履行时,担保权人得就标的物优先受偿的非典型担保物权。
《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》(法【2019】254号)(简称九民纪要)第71条:债务人或者第三人与债权人订立合同,约定将财产形式上转让至债权人名下,债务人到期清偿债务,债权人将该财产返还给债务人或第三人,债务人到期没有清偿债务,债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的,人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务,财产归债权人所有的,人民法院应当认定该部分约定无效,但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定,已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下,债务人到期没有清偿债务,债权人请求确认财产归其所有的,人民法院不予支持,但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的,人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务,请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的,人民法院亦应依法予以支持。
案例简介:债权人杨某在《借款合同》还款期限届满前与担保人德意公司签订《商品房预售合同》,其真实目的是为借款提供担保。但签订《商品房预售合同》时,担保人德意公司未取得商品房预售许可,后德意公司将该房出售于案外善意第三人。债权人将担保人、债务人诉至法院,请求判令债务人还本付息,担保人承担连带担保责任,并确认债权人对担保物享有优先受偿权。
德意公司申请再审的理由:
本案经贵州省高级人民法院终审判决后,德意公司向最高院申请再审,称:
德意公司未将案涉房屋所有权转移给债权人,双方不构成让与担保关系;
债务人作为德意公司时任的法定代表人及实际控制人,以德意公司名义对外提供担保未经德意公司股东会决议,违反法律规定;
德意公司签订《商品房预售合同》时,未取得商品房预售许可证,合同无效;
《商品房预售合同》签订于2014年8月27日,债权人于2015年8月20日主张权利,超出德意公司的担保期间及诉讼时效;
担保物已出售于善意第三人,担保人无法承担担保责任。
焦点问题:
现依托本案最高院的判决,笔者总结如下焦点问题:
1、本案是否构成让与担保?
最高院认为:让与担保是我国现行法律未明确规定而在经济活动中广泛存在的一种非典型担保。债权人杨某与德意公司在《借款合同》还款期限届满前签订《商品房预售合同》,约定杨某向德意公司购买案涉房屋,但并未实际支付购房款。杨某、德意公司、债务人余某均认可签订该《商品房预售合同》的真实目的不是买卖房屋,而是为《借款合同》提供担保。德意公司虽未向杨某转移案涉房屋所有权,但该《商品房预售合同》具有担保功能。双方之间构成让与担保关系。
2、本案法定代表人(债务人余某)以公司名义对外担保,未经股东会决议,是否违反法律规定?
最高院认为:本案所涉系非典型担保,表现形式为《商品房预售合同》,是否适用《公司法》第十六条的规定尚未明确。二审判决基于维护交易安全和交易效率的考虑,认定作为该担保形式的《商品房预售合同》有效并无明显不当,德意公司该项主张不能成立。
3、案涉《商品房预售合同》是否因签订时未取得商品房预售许可而导致合同无效?
最高院认为:商品房预售许可制度主要规制一般商品房预售合同,即房地产开发企业向买受人出售尚未建成的房屋并转移房屋所有权、买受人支付价款的合同,主要目的是维护房地产开发秩序及商品房买卖交易安全、保障购房者利益。案涉《商品房预售合同》形式上是商品房买卖关系,实质上是《借款合同》的担保。杨某签订《商品房预售合同》不是为了取得房屋所有权,德意公司亦非为出卖房屋。故考虑该《商品房预售合同》的真实目的,以及德意公司于2016年6月28日取得商品房预售许可证,不宜以德意公司订立合同时未取得商品房预售许可为由认定《商品房预售合同》无效,对德意公司该项主张不予支持。
4、让与担保的担保期间
最高院认为:德意公司(化名)就案涉房屋签订《商品房预售合同》向杨某提供让与担保,可参照适用有关不动产抵押权行使期间的法律规定。《物权法》第二百零二条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”杨某起诉主张担保权利时未超出《借款合同》诉讼时效期间。
5、本案担保物已售于善意第三人,债权人还能否通过房屋变价获得优先受偿?
最高院认为:当事人完成让与担保财产权利变动的公示,形式上将担保财产权利转移至债权人名下,则该担保具有物权效力;否则,让与担保合同虽然生效,但债务人不履行债务时,债权人只能要求就担保财产变价款受偿,不能对抗合法取得该财产的权利人,亦无优先受偿效力。《商品房预售合同》签订后,德意公司未向杨某转移案涉房屋所有权,该合同仅作为债权性质的担保,杨某对该房屋变价款不能优先受偿,亦不能对抗已依法取得该房屋权利的其他主体。
综上,最高院认为德意公司依法应承担相应担保责任,裁定驳回其再审申请。